Проверка юридической чистоты сделки

Покупка квартиры на вторичном рынке обезопасит от разбирательств с недобросовестными застройщиками и споров из-за долгостроя. Однако не стоит снижать бдительность: чаще всего квартирные мошенники заключают сделки именно в сфере вторичного жилья. Агентства недвижимости проверяют юридическую чистоту сделки. Тем не менее мошенниками могут оказаться и сотрудники этих агентств. Перед заключением сделки лучше заручиться поддержкой юриста: он проанализирует ситуацию и проконсультирует по нюансам актуального законодательства.

Правоустанавливающие документы и договор на квартиру – юридическая консультация

В первую очередь продавец должен представить документы, которые подтвердят право собственности. Среди них – свидетельство о праве на наследство, договор ренты или мены, договор дарения или купли-продажи. В некоторых случаях право собственности возникает на основании судебного решения – с его копией покупатель также вправе ознакомиться. При проверке особое внимание уделяется исправлениям, не заверенным подписями всех сторон, и возможным фальсификациям.

Выписку из Единого государственного реестра выдадут как продавцу, так и покупателю. В Территориальное управление Росреестра, МФЦ или на официальный сайт Росреестра направляется квитанция об оплате счёта за выписку ЕГРН и заявление в письменной форме. Заявление должно содержать информацию о кадастровом номере или адресе месторасположения объекта.

Все жилые объекты, начиная с 1988 года, занесены в ЕГРН. Выписка расскажет о владельце, кадастровом номере и кадастровой стоимости, обременениях на квартиру, переходе прав собственности и их перерегистрации. Арест имущества и запрет на проведение сделок тоже отражены в реестре.

Конфликты и споры с неистёкшим сроком давности нередко создают проблемы для нового владельца квартиры. Но не стоит поспешно отказываться от выгодной сделки: продавец может показать судебное решение, подтверждающее право собственности, а юрист подскажет, как грамотно оценить риски и обойти возможные подводные камни. Если объект довольно старый и сведений о нём в ЕГРН нет, можно отправить запрос в Департамент жилищной политики.

При проверке права собственности следует обращать внимание на время вступления договора в действие и возможные условия его отмены. Стоит насторожиться, если владелец недавно получил квартиру от постороннего человека по договору дарения или завещанию. Изучение документов из БТИ позволит убедиться, что владелец не проводил незаконную перепланировку или переустройство.

Помощь юриста при проверке продавца и третьих лиц

Перед тем, как заключить договор, необходимо выяснить, кто является второй стороной: собственник или представитель собственника. Продавец должен подтвердить свой статус:

• представитель – доверенностью от собственника на конкретную квартиру. Подлинность доверенности проверяется в Федеральной нотариальной палате: отсутствие документа сигнализирует о том, что срок действия истёк или документ и вовсе поддельный;
• собственник – копией паспорта и выпиской из ЕГРН. До 2016 года при покупке квартиры оформлялось свидетельство о регистрации права – его тоже можно проверить.

Важно, чтобы у квартиры было минимальное количество собственников. Постоянный переход объекта от одного владельца к другому – признак возможного мошенничества.

Перед покупкой квартиры стоит узнать, состоит ли собственник в законном браке и есть ли у него несовершеннолетние дети. Законный супруг или супруга должны дать нотариальное согласие на продажу, даже если они не зарегистрированы в квартире, – в противном случаю сделку могут оспорить в суде. На сделку с квартирой, часть которой принадлежит несовершеннолетним детям, дают согласие органы опеки. Кроме того, дети смогут оспорить сделку, если продаваемая квартира приобреталась под материнский капитал, а доли несовершеннолетние не получили.

К сделке нужно отнестись с осторожностью, если собственник – должник по кредитам, ипотеке или алиментам. В подобных случаях недвижимость нередко становится предметом залога. Если собственник начнёт процедуру банкротства, сделку посчитают намерением скрыть активы и аннулируют.

Количество прописанных в квартире людей узнают через МФЦ или в паспортном столе. Споры с временно отсутствовавшими, но вернувшимися жильцами или гражданами, которые вправе проживать в квартире даже после смены собственника, отнимают немало времени.

Перед покупкой квартиры важно уделить внимание каждому нюансу, касающемуся как объекта недвижимости, так и его собственника. В ходе бесплатной консультации юрист составит подробный план проверки юридической чистоты сделки, а при необходимости – сопроводит покупателя на всех этапах.